Hoe ontwikkel je een gebouw?
Projecten en gebouwen van TANGRAM zijn bijna zonder uitzondering het product van een intensieve samenwerking met de opdrachtgevers, al in de programmatische fase. In de meeste gevallen leidde een verdere doorwerking van dat programma in de eerste ontwerpronden tot een aanpassing van dat programma dat veel toegevoegde waarde bleek te hebben voor het uiteindelijke plan; zowel voor de gebouwkwaliteit als de economische waarde en de gebruikskosten.
Met intensivering van het programma kon in veel gevallen middelen worden gegenereerd om een hoogwaardiger gebouw met meer voorzieningen mogelijk te maken. In de woningbouw is meer compactheid en slimme opzet met een goede
netto-bruto essentieel voor bouwkosten en energieverbruik. In de zorg is de invloed van een slimme opzet direct merkbaar in de personeelsinzet die nodig is voor het functioneren ervan. Soms wordt dit mogelijk door de gehele gebruiksperiode in de financiële beeld mee te nemen. Soms zelfs de tijd daarna: door vooraf al de mogelijkheden van een tweede leven van een gebouw mee te ontwerpen, rekening houdend met verschillende gebruikscycli van onderdelen als casco en installaties, goede plaatsing van de vaste elementen als liften, trappen en installatielijnen en een constructietype en maten te kiezen die meerdere vormen van gebruik toestaat, kan de toekomstwaarde van een gebouw op een goede plek veel hoger worden ingeschat- en de afschrijving daarmee omlaag of zelfs naar nul of positief mee gaan werken in de kosten die gemoeid zijn met oprichten en gebruiken van dat gebouw.
Dit schept geheel nieuwe kansen voor hoogwaardiger bouwen voor een gunstiger gebruiksprijs.
In een open werkrelatie, waarbij alle variabelen op tafel liggen, is veel te halen. TANGRAM rekent deze werkwijze tot een van haar specialiteiten.
Bij Cité Rotterdam lag de bouwenveloppe vast binnen het Cascoplan van supervisor Eric van Eegeraath. De opnamecapaciteit daarvan werd ingeschat op 400 wooneenheden voor studenten en expats, met een gelijke verdeling van 30, 45 en 60 m2. De locatie was complex en daarmee het bouwen duur: slechte grond en direct naast de metrobuis. Tevens moest het gebouw, een voor die tijd, extreem goede energieprestatie gaan leveren. Ook eiste de supervisie een uitstraling met ‘internationale allure’. Een optelling van eisen en moeilijke opgave voor sociaal wonen voor lage huren. De redding lag in het verdichten van het programma: TANGRAM zag, ondanks een grote ruimtelijke entreehal met vele vides kans het woonprogramma met 20% te verdichten tot 500. De efficientieslag heeft gezorgd dat ook de eisen aan de kwaliteit en uitstraling gehaald zijn .
Zuidoever is een woon-zorgcentrum met een klassiek programma van appartementen met centrale voorzieningen. De gekozen opzet is allerminst klassiek en zodanig dat bewoners , meetbaar na enkele jaren van gebruik, rustiger zijn en socialer dan in veel andere vergelijkbare gebouwen van deze opdrachtgever. Ook het personeel blijkt beter af, wat wordt geïllustreerd met een spectaculair lage ziekteuitval ( 1,5% tegenover gemiddeld 15%). De opzet is zo dat ander gedrag en een grotere mate van welbevinden hier standaard zijn. Dit betaalt zich terug in een lagere zorgvraag- iets wat voor de financiele beheerbalans van eminent belang is. Ook is voor Zuidoever een overtuigend tweede leven ontworpen waarmee de afschrijving van dit gebouw zeer laag is. De gunstige economische omstandigheid die voor tientallen jaren geldt bleek afdoende om aan de voorkant extra budget vrij te maken voor een hoger afwerkingsniveau en meer energetische duurzaamheid dan geprogrammeerd.
